Despre dezvoltarile imobiliare

Dupa o scurta incursiune in tara lui Goethe, dupa o deconectare totala de la cotidianul romanesc incet incet reintru in ritmul local. Rasfoind la o cafea site-urile de profil printre care si acesta (pe care vi-l recomand spre urmarire), am dat de un articol pe care l-am preluat de aici pentru ca mi s-a parut extrem de interesant.

Domnilor dezvoltatori imobiliari,

Rolul acestei intervenții este acela de a vă convinge pe dumneavoastră, promotori imobiliari aflaţi acum într-o perioadă de „retragere” dictată de criza economică, de următorul lucru pe care nu era rău să-l fi ştiut şi practicat la vremea cuvenită: a apela la arhitecții de buna calitate este în avantajul, inclusiv în profitul dumneavoastră pe termen mediu și lung. Voi încerca apoi să vă conving că, având de ales, atunci când lucrați în mediul autohton, între un arhitect străin și unul de aceeași valoare român, înțelept este să îl alegeți pe arhitectul român. Nu pentru a-l ocroti, ci pentru a vă spori profiturile.

Desigur, cele de mai sus pornesc de la urmatoarele premise:

1. Arhitectura promovată de proiectele de dezvoltare imobiliară edificate până acum în România, este, cu câteva minore excepții, catastrofal de slabă din punct de vedere urbanistic și estetic. Este retardată ca timp istoric, folosește principii, metode de construcții și materiale care sunt, uneori, vechi de un secol, sau datează de la colapsul occidental al arhitecturii moderniste. În ceea ce privește arhitectura de birouri, Romania a fost vreme de un deceniu groapa de gunoi a produselor de construcții desuete occidentale. Materiale uzate moral sau chiar interzise în vest se vând sau chiar se fabrică în continuare aici. În domeniul locuințelor, arhitectura de speculă imobiliară este adeseori meschină, ieftină atât în prezentare, cât și în concepția spațiilor, materialelor, cât și în modul de promovare și este prea adeseori nediferențiată față de modul de locuire promovat din cu totul alte rațiuni de regimul comunist. Speculând deficitul de locuințe de pe piață, coroborat cu ridicarea financiară a unei clase mijlocii urbane interesate de achiziționarea unei locuințe proprii, promotorii propun cartiere de locuințe situate urbanistic mult sub principiile Chartei de la Athena, după care s-au făcut, la începutul anilor șaptezeci (adică la aproape treizeci de ani după elaborarea chartei urbanismului funcționalist). Or, politicile urbane acelea, sub care se situează proiectele actuale din România, s-au schimbat dramatic în țările și orașele de unde veniți dumneavoastră de câteva decenii bune. De asemenea, dupa 1989, publicul dumneavoastră țintă din România a vazut occidentul și s-a intors cu idei și cu imagini pe care nu le regăsește în oferta pe care i-o faceți aici.

2. A doua premisă este aceea ca România este o piață slabă, nedezvoltată, netehnologizată, nefinanțată și că, prin urmare, ea înghite necritic orice produs, oricât de slab și de pauper construit, producând o marjă de profit uriașă. Lucrurile însă s-au mai schimbat și deja sunt pe piață developeri care vin cu idei occidentale ceva mai evoluate și care în chip voluntar, deliberat, își propun schimbarea tipului de produs pe care îl oferă, facând, în proces, și rolul de “erou civilizator” pentru orașul românesc.

3. A treia premisă este aceea a absenței unui motor al arhitecturii de bună calitate instituționalizat în România. În Olanda și mai ales în Franța, accesul tinerilor arhitecți localnici la proiecte este asigurat de stat, prin obligativitatea sistemului concursurilor, iar rolul statului de promotor al arhitecturii reprezentative, dar și al celei sociale, de cea mai buna calitate este legiferat. În România, statul nu mai există, decât sub forma instanțelor avizatoare, în mare parte corupte de sumele și de viteza cu care acestea circulă pe piața imobiliară. Ministerul lucrărilor publice, cel care ar trebui să promoveze egalitatea de șanse pentru toți arhitecții români și instituția concursului de arhitectură ca agent al arhitecturii de bună calitate, nu și-a pus niciodată această problemă în mod serios sau cel puțin nu a dat vreodată vreun semnal în acest sens. Nici la nivelul arhitecturii de urgență nu și-a jucat până acum potențialul de leadership pe care îl putea avea din principiu. Nici un fel de dezbatere, de discuție, de cercetare pe tema locuirii de urgență, sau măcar a locuirii în general, nu a fost generată vreodată după 1989 de către stat. Nu e de mirare, poate, că inundațiile și viitorul cutremur ne-au prins întotdeauna și ne vor prinde din nou în culpă, nepregătiți și “inocenți”…

Dacă veți fi de acord cu premisele pe care le-am identificat mai sus (chiar dacă nu și cu toate epitetele lor), atunci putem să discutăm în mod serios despre arhitectura pe care dumneavoastră o promovați în spațiul public românesc. Firește, deocamdată nimeni și nimic nu vă poate obliga să alegeți cutare sau cutare arhitect, român sau străin. Dacă proiectele sunt de mare anvergură, dumneavoastră veniți cu arhitecții cu care ați lucrat deja în străinătate și gasiți aici un arhitect aborigen, mai flămând și mai coruptibil decât media, care vă obține complicatele avize românești. Atâta timp cât produsul pe care îl oferiți se vinde, teoretic nu aveți de ce să propuneți o arhitectură superioară: nu este treaba dumneavoastră să vă îngrijiți de calitatea mediului urban din România, avem pentru asta autorități alese și funcționari platiți care ar trebui să o facă.

De ce, atunci, ar trebui sa fiți interesați de opțiunea pentru un arhitect bun, de preferință ales pe bază de concurs public? Din cel puțin câteva motive: primul ar fi acela ca diversitatea de expresie pe care concursul o propune face ca proiectele dumneavoastră să nu devină niciodată monotone și, deci, să nu își piardă valoarea de piață.

În al doilea rând, pentru că accesul tinerilor arhitecți la proiectarea pe care dumneavoastră o aveți de promovat însemnează și asocierea dumneavoastră cu echipe care nu au avut încă timp să se plafoneze, și pe care, deci, le puteți asocia mai devreme culturii dumneavoastră organizaționale: le puteți, cu alte cuvinte, “crește” și “educa” dumneavoastră. O echipă tânără de arhitecți și ingineri va fi mai receptivă la nou și la cerințele dumneavoastră totodată; șansele sunt mari să înțeleagă mai bine despre ce vorbiți pentru că deja vor fi fost acolo, în excursie sau la studii. În fine, o echipă tânără va avea onorarii mai mici decât o echipă afirmată, deci vă va aduce cu sine și o oarecare economie.

Desigur, nu este de înlăturat și argumentul alegerii arhitectului, pe temeiul arhitecturii de semnatură. Pentru anumite edificii, desigur că veți alege să aduceți un mare arhitect internațional, pe care îl veti plăti în consecință și de numele căruia vă veți asocia. Pentru proiectul Esplanada, s-a vehiculat numele lui Helmuth Jahn, dar proiectele prezentate au adus promotorului o critică acerbă și, din nefericire pentru dânsul, binemeritate: macheta pe care o prezentase era reciclarea unor forme prea cunoscute și nici în original nu prea apreciate ale arhitectului citat. Atitudinea “colonialistă” a promotorului a devenit evidentă prin intermediul arhitecturii slabe, dar de semnatură, pe care a promovat-o.

Nu va contesta nimeni acest drept; personal, cred totuși ca, în zonele emergente, trebuie sa porniți la drum cu echipe localnice tinere, pe care le veți fi ales prin concurs. Iata argumentele mele:
Arhitecții localnici cunosc terenul, mentalitățile grupurilor dumneavoastră țintă, cultura și obiceiurile locului într-un mod pe care nici un arhitect străin, oricât de important, nu o va putea face. Localnicii sunt deja scufundați într-un mediu social, de cunoștințe la diferitele niveluri la care dumneavoastră aveți interese, ca promotori, de la autorități la presă și la antreprenori de construcții, pe care un arhitect nou venit nu le poate avea de la început. În fine, așa cum puteți afla consultând Tarifatorul Ordinului Arhitecților din România, arhitecții localnici sunt mai ieftini, deocamdată, decât omologii lor din occident.

Prin urmare, iată ce vă sfătuiesc, ca unul care, la scară modestă, fac și eu dezvoltare imobiliară și, desigur, proiectare:

• Acceptați concursul ca formă de selecție a arhitecților dumneavoastră, pe proiecte. OAR vă stă la dispoziție spre a vă sfătui cum se petrece un astfel de concurs și, în raport cu avantajele de imagine și de calitate a produsului final, costurile nu sunt inabordabile. Vă stau la dispoziție formule multiple: concurs deschis, internațional sau național, sau concurs închis, cu câteva echipe prestigioase invitate, sau o combinație între cele două, care să vă dea siguranța că veți obține un număr de oferte de calitate.
• Acceptați diversitatea și noutatea, experimentul în proiectele dumnevoastră, îngăduiți arhitecților pe care îi veți fi ales să cerceteze piața, proiectele similare din România și, mai ales, din lume. Calitatea deosebită a arhitecturii pe care o promovați se vinde acum bine. După aproape două decenii de produse proaste, arhitectura a devenit un criteriu de departajare, care vă asigură, pe termen mediu și lung, un avantaj asupra competitorilor. Cercetarea prealabilă, la nivelul proiectării, vă asigură otpimizarea soluțiilor arhitecturale și structurale, vă permite economii la execuție adeseori extrem de importante. Dacă echipa de proiectare reusește să vă economisească 5% din costul proiectului, înseamnă că și-a finanțat practic prezența în proiect și dumneavoastră ați primit proiectarea gratuit, câtă vreme proiectarea complexă și completă a ansamblurilor dumneavoastră costă cel mai adeseori sub 5% din costurile totale.
• La oferte comparabile de onorariu, alegeți arhitecții buni în detrimentul celor slabi
• La aceeași calitate a arhitecților, alegeți un localnic: veți primi un produs de calitate, adecvat locului și culturii unde vă inserați, veți avea acces mai rapid la avize și autorizații și, apoi, la piață. Coborâți, vă rugăm, din nacela cu care plutiți deasupra orașelor României, împreună cu finanțatorii dumneavoastră, cu arhitecții dumneavoastră, cu cei care vă vând produsele acelorași străini care, și ei, plutesc deasupra României între două promovări. Piața pe termen mediu și lung vă va cere să coborâți pe străzile noastre, să înțelegeți localnicii, să le propuneți produse de calitate urbană, arhitecturală, la un preț rezonabil și, astfel, să creșteți financiar pe piața românească dimpreună cu clienții dumneavoastră localnici, multumiți. Există, orice veți spune, o responsabilitate etică a promotorului, ca și a arhitectului. Suntem obligați ca, dacă nu participăm la rezolvarea problemelor orașelor românești în care ne inserăm produsele, cel puțin să nu le multiplicăm. Mai mult, dacă un procent neînsemnat din profitul dumneavoastră ar merge către cercetarea arhitecturală și urbanistică, veți putea ca, într-un interval rezolabil de timp, nu doar să înțelegeți procesele care se petrec aici, pe piața în care doriți să acționați, ci și să anticipați, să evitați sau să rezolvați problemele care v-ar putea “gripa” afacerile. Investiția în cercetarea politicilor urbane și în proiecții asupra arhitecturii de locuințe pe termen mediu și lung v-ar putea calibra anticipat și cu excelente rezultate de marketing proiectele viitoare.

Augustin Ioan

Advertisement